深圳市南山区人民政府办公室关于印发《南山区政府物业资产管理办法》等文件的通知

　　《南山区政府物业资产管理办法》、《南山区政府物业资产产权管理细则》、《南山区政府物业资产运营管理细则》、《南山区政府购置社会物业实施细则》已经区政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。　

南山区政府物业资产管理办法

　　第一章  总则

　　第一条  根据国家、省、市有关规定，服务政府和社会的需要，为加强和规范南山区政府物业资产管理，通过规范化、信息化、社会化监督管理体系，优化公共资源配置，提高政府物业资产综合使用效益，为建设世界级创新型滨海中心城区和建设“四个中心”的战略目标服务，结合南山区实际情况，制定本办法。

　　第二条  本办法所称的政府物业资产是指利用财政拨款、自有资金、国有土地资源投资建设、购买，或通过房地产开发单位依法移交、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式接收，并由南山区党政机关（含派出单位）、人大、政协、司法机关、事业单位和社会团体（以下统称“区属行政事业单位”）占有、支配及管理的物业资产等。包括但不限于办公用房、文教卫体用房、公共服务用房、公共建筑及其附属设施等。

　　第三条  南山区物业管理办公室（下称“区物业办”）是全区政府物业资产的产权持有和管理部门，代表区政府对所属物业资产进行统一接收、统一管理，行使产权人的职责，监督区属行政事业单位对政府物业资产的使用。

　　第四条  区物业办的职责包括：

　　（一）贯彻国家、省、市有关政府物业资产管理的法律、法规和方针、政策，拟定规范性文件；

　　（二）代表区政府统一接收、购置政府物业资产；

　　（三）负责区政府物业资产的产权管理；

　　（四）负责组织协调区属行政事业单位办公用房的调配;

　　（五）负责监督区属行政事业单位物业资产的使用情况；

　　（六）负责办理区政府物业的变更、核销的申报及备案手续；

　　（七）负责统筹监管用于出租的政府物业资产；

　　（八）完成区政府交办的与物业资产管理相关的其他工作。

　　第五条  区属行政事业单位的职责包括：

　　（一）申请购置社会物业，参照编制、面积及所需的配置等标准，自行选址，并结合实际进行申报；

　　（二）负责本单位及其下属单位使用的政府物业资产进行清理、登记、造册，并建立政府物业资产档案管理制度，报区物业办备案；

　　（三）对本单位及其下属单位的政府物业资产使用情况进行定期检查，并向区物业办报送相关材料；

　　（四）负责向区物业办申报本单位及其下属单位使用的政府物业资产的变更、核销等工作；

　　（五）负责本单位及其下属单位使用的政府物业资产的使用安全，是所使用的政府物业资产主体安全责任人；

　　（六）完成区政府交办的与政府物业资产管理相关的工作任务。

　　第二章  物业接收

　　第六条  由政府财政资金兴建的物业，自竣工验收后一个月内，由建设单位向区物业办申报相关情况，并纳入区物业办“信息管理系统”，实行政府物业资产建设、使用、处置的全过程监督。

　　第七条  区属行政事业单位需要购置社会物业使用的，由申请单位提出申购要求，并递交相关资料，经批准后由区物业办实施。

　　第八条  依据规划国土部门与开发建设单位签订的《土地使用权出让合同》约定应由开发建设单位建设，并移交给政府的社区配套用房、产业用房等，由区物业办按相关规定统一接收。

　　第九条  区有关单位依据有关法律法规罚没的物业资产，由区物业办按规定进行接收。

　　第十条  遗留在各区属行政事业单位的政府物业，应及时移交区物业办。

　　产权关系不明或存在产权、租赁纠纷的，由区物业办会同有关单位界定政府产权份额后，接收属于政府产权部分的物业资产。

　　第三章  产权登记

　　第十一条  区物业办根据区属行政事业单位的申报情况及自行核查结果，及时对政府物业进行产权登记。

　　第十二条  区物业办负责向产权登记机关申办区政府物业资产的产权登记：

　　（一）对资料齐全，可以办理权属登记但尚未办理的政府物业资产，由区物业办负责向产权登记机关申办房地产产权证书。

　　（二）对资料不全，暂不符合办证条件的政府物业资产，经补充资料可以办理权属登记的，由区物业办与有关部门协调，补齐资料后向产权登记机关申办房地产产权证书。

　　若无法补齐资料，暂不符合办证条件的政府物业资产，但可以确认产权关系的，由区物业办收集相关资料，进行建档备案。

　　（三）对多方出资、多方合作建设的物业资产，由区物业办与有关单位界定政府投资的产权份额，并就区政府产权份额部分申办产权登记。

　　（四）对社区配套建设的政府物业资产，未作权属登记的，由区物业办补办有关产权登记手续。

　　（五）新建成的社区配套的政府物业资产，在开发企业申请办理该社区产权初始登记后，对于用地合同中约定属于政府的物业资产，由区物业办向产权登记机关申请办理房地产产权证书。

　　第四章  调配管理

　　第十三条  区物业办根据《深圳市党政机关办公用房管理办法》（深办〔2015〕16号）对区属行政事业单位办公用房实行统一调配。

　　第十四条  区物业办授权委托区属行政事业单位对使用的政府物业定期进行维护和安全检查，使用单位不得擅自改变其房屋结构及用途，应确保建筑结构完整性。需要装修改建的需将方案图纸报区物业办备案。

　　第五章  使用监督

　　第十五条  区属行政事业单位发生以下情形之一的，应当就政府物业资产向区物业办办理相关使用管理登记手续：

　　（一）新设立的，需要使用政府物业资产的；

　　（二） 发生分立、合并的；

　　（三）因依法撤销或者改制等原因被清算、注销的；

　　（四）其他按照规定需要办理资产管理登记的事项。

　　第十六条  区属行政事业单位使用政府物业资产登记的内容主要包括：

　　（一）单位全称、组织机构代码、住所、法定代表人及成立时间；

　　（二）单位性质、主管部门；

　　（三）物业位置、面积、类型；

　　（四）其他需要登记的事项。

　　第十七条  区物业办应对政府物业资产数据、使用情况、安全情况进行定期核查，建立政府物业资产原始档案和数据库，形成完整的产权档案资料。

　　第十八条  区物业办对物业申报资料进行核查，有需要的，聘请专业机构进行实际测量，形成明晰的房产图、地籍图和使用占用图，做到图、表、卡、证与政府物业资产现状相符。

　　对暂时无法取得产权证明的，应提供买卖合同、相关协议、建筑物规划许可文书、建筑物施工许可文书、用地红线图、土地出让合同或用地手续等相关材料。

　　第六章  运营监管

　　第十九条  政府物业资产有住宅、商铺、写字楼、产业园区等多种类型，根据物业类型的不同，依据市、区相关规定，采用不同的模式进行运营管理。

　　第二十条  区物业办可根据实际情况，将用于经营性出租、区政府相关扶持政策的政府物业（专项型产业用房、总部用房、新型产业孵化基地用房等），委托有关企事业单位进行运营管理，包括但不限于租赁合同的签订、租金的收取和追缴、物业维护保养等工作。

　　创新型产业用房的运营管理按照《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号）和区招商部门、产业部门制定的相关规定执行。

　　第二十一条  政府商用物业资产对外出租的，原则上由区物业办采用招投标方式对外出租。

　　租金底价应委托具有资质的第三方机构评估作为依据。

　　第七章  维护保养

　　第二十二条  区属行政事业单位根据政府物业的现状和实际使用需求，制定相应的管理制度，独立使用的，应负责其日常维修保养、房屋本体和公用设施维修等工作；非独立使用的，应按照规定统一申报维修计划。

　　第二十三条  区属行政事业单位按照本办法规定使用政府物业资产，执行相关规定，应承担消防安全主体责任，节约用水、用电，降低资源、能源损耗，建设节约型机关。

　　区属行政事业单位法定代表人或行政负责人为本单位使用的政府物业资产的使用责任人，除遇自然灾害等不可抗力因素外，应保障使用的政府物业资产安全完整。

　　第二十四条  需选聘物业服务企业服务的，应按政府采购的相关规定执行。

　　第八章  资产处置

　　第二十五条  政府物业资产的处置，是指政府物业资产的出让、拆迁改造、报损、报废、置换等。

　　第二十六条  政府物业资产出现以下情形之一的，应及时妥善处置：

　　（一）因不能充分发挥使用效能或不能合理使用导致长期闲置的；

　　（二）因超过使用年限或安全原因，经安全检测确需拆除、报废的；

　　（三）因城市规划需要拆除改造的；

　　（四）因自然灾害导致损毁或灭失的；

　　（五）其他根据法律法规和政策规定需要处置的。

　　第二十七条  政府物业资产处置应当严格按照相关法律法规和财政部门的管理规定执行。

　　政府物业资产处置完成后，应及时进行财务处理。

　　第九章  法律责任

　　第二十八条  区属行政事业单位有以下行为的，区政府视情节追究其单位负责人和直接经办人的责任。

　　（一）对占用、使用的政府物业资产逾期不移交，不申请登记或隐瞒不进行登记的；

　　（二）未经批准擅自出租、出售政府物业资产的；

　　（三）不服从管理和拒不执行用房调剂决定的；

　　（四）未经批准，擅自改建、扩建，造成物业资产严重损坏的；

　　（五）其他法律法规规定的违规行为。

　　第二十九条  区物业办工作人员在物业资产经营、管理、使用、维护、处置等行为中因玩忽职守、徇私舞弊，造成国有资产流失的，一经查实，区政府视情节追究其相应的责任。

　　第十章  附则

　　第三十条  保障性住房根据《深圳市保障性住房条例》管理，不属于本办法管理范围。

　　第三十一条  本办法由区物业办负责解释，并根据本办法制定相关项目的操作规程。

　　第三十二条  本办法自发布之日起实施，有效期五年。原《南山区政府物业资产管理暂行办法》（深南府办〔2010〕62号）自行废止。

　　南山区政府物业资产产权管理细则

　　第一条  为加强南山区政府物业资产产权管理，维护政府物业资产的安全和完整，根据《南山区政府物业资产管理办法》，制定本细则。

　　第二条  政府物业坚持所有权和使用权相分离的原则，使用部门对政府物业只享有使用权。

　　第三条  区物业办代表区政府对政府物业行使所有权、管理权，监督权，进行统一接收、统一登记和统一管理。

　　第四条　党政机关办公用房由基本办公用房（办公室、服务用房、设备用房）、附属用房两部分组成。

　　一、基本办公用房

　　（一）办公室。一般工作人员办公室和领导人员办公室。

　　（二）服务用房。包括会议室、接待室、档案室、图书资料室、机关信息网络用房、机要保密室、文印室、收发室、医务室、值班室、储藏室、物业及工勤人员用房、开水间、卫生间等。

　　（三）设备用房。包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、暖通机房、建筑智能化系统设备用房等。

　　二、附属用房。包括食堂、停车库、人防设施、警卫用房等。

　　第五条  区属行政事业单位使用政府财政资金兴建的物业应在竣工验收备案之日起三十日内向区物业办移交登记，并报送以下书面资料：

　　（一）用地规划、建筑规划许可证或相关批复文件；

　　（二）用地合同及补充协议；

　　（三）图纸电子文档；

　　（四）竣工验收证明；

　　（五）建筑面积测绘报告；

　　（六）建筑工程规划验收合格证；消防设施及验收证明、人防工程及验收证明；

　　（七）设备设施清单、使用说明书及质量保修文件；

　　（八）政府物业资产移交表；

　　（九）其他相关资料。

　　第六条  新建办公用房建成后，区属行政事业单位应当按照“建新交旧”的原则，按期上交旧办公用房，不得继续占用或自行处置。对机构和人员编制作了调整的单位应当重新核定办公用房面积。

　　被撤销的区属行政事业单位和对办公用房进行调整后的区属行政事业单位应当如期上交原办公用房，不得自行处置。

　　第七条  社区配套物业是指建设单位按照与规划国土部门签订的土地出让合同的约定，移交产权属于区政府的社区公共配套物业和设施，主要包括学校、幼儿园、社康中心、警务室、社区服务站、公共文体设施、环卫设施、停车场等。

　　第八条  社区配套物业的设置和建设（位置、面积等）应符合国家、省、市和区政府文件规定的标准。

　　第九条  区物业办应联合使用单位根据市规划国土部门有关规定，详细审核社区配套用房的规划建设方案及施工图纸，对物业的种类、名称、位置、权属、面积、空间、功能等指标进行审核。

　　（一）社区配套用房按市、区有关规定进行配置;

　　（二）社区配套用房应尽可能集中、统一设置，不宜分散布点或规划在封闭式住宅小区内部，以便于使用为原则。

　　第十条  区物业办应将接收的社区配套用房按照社区配套用房规划设计的用途及时接收和统筹调配。

　　社区配套用房未经批准一律不得出租、挪用、抵押、转让。

　　第十一条  区属行政事业单位需要租赁社会物业作为办公或社区配套使用的，应向区物业办申报审核后方可实施，区物业办原则上在现有办公用房进行调配。

　　经审核需租赁的，应按相关程序聘请二家具有国家房地产评估资质的机构对物业租赁的价格进行评估以作为谈判依据，双方协商一致后，由区属行政事业单位与物业的产权人签订租赁合同，单件金额超一千万的由物业办负责评估。

　　第十二条  区物业办应定期对办公用房使用情况进行普查。

　　普查采取区属行政事业单位自查与区物业办重点抽查相结合的方式进行。区属行政事业单位自查需提供房地产权利证明等相关文件，查清现有办公房的来源、权属登记状况和使用管理情况，并按要求填表造册，报送区物业办。

　　第十三条  在普查的基础上，分类处理出租的和区属行政事业单位占用的办公用房。

　　（一）办公用房应保障区属行政事业单位办公使用。已出租的办公用房移交区物业办,由区物业办统一管理。

　　（二）全额拨款以外的区属企事业单位，占用区政府物业资产办公用房的，原则上应当缴纳房屋租金。

　　第十四条  各单位自行出租的物业必须移交区物业办，情况特殊的须到区物业办备案。

　　第十五条  区物业办负责监督、检查各单位办公用房及社区配套用房的使用情况，按照办公用房配备及社区配套用房标准合理调配各使用单位的办公用房及社区配套面积。

　　第十六条  党政机关办公用房使用面积参照国家发展改革委、住房城乡建设部《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（发改投资〔2014〕2674号）执行。

　　第十七条  区物业办根据《深圳市党政机关办公用房管理办法》（深办〔2015〕16号）对区属行政事业单位办公用房实行统一调配。办公用房调配按照以下程序：

　　（一）办公用房的使用单位需向区物业办提出书面申请。

　　（二）区物业办按照有关工作程序和办公用房调配标准，拟定具体的调配方案，报区政府审批。

　　（三）区物业办与使用单位签订《使用责任书》，并交付使用。

　　第十八条  建立办公用房及社区配套用房日常使用管理制度，并建立区属行政事业单位使用办公用房及社区配套用房信息系统，健全档案数据资料，掌握政府物业资产的存量、增减和变动情况。

　　第十九条  使用单位不得自行处置其使用的办公用房及社区配套用房。

　　擅自将办公用房及社区配套用房出租、转借或改变用途的,由区物业办收回另行分配。

　　第二十条  存在历史遗留问题的物业，相关单位必须出具详细的书面说明并提供佐证。存在产权、租赁纠纷的原则由责任单位或使用单位处理完毕后移交区物业办。

　　第二十一条  政府物业资产在保修期外的，根据政府物业资产损坏程度、范围和维修工作量的大小，参照《深圳市党政机关办公用房管理办法》（深办〔2015〕16号）进行维修、改造。

　　第二十二条　办公用房建设、维护、调配、管理和权属登记接受纪委、审计、财政等有关部门的监督和检查，违反有关规定的由相关部门依法追究相关责任。

　　第二十三条  本细则由区物业办负责解释。

　　第二十四条  本细则自发布之日起实施。

　　南山区政府物业资产运营管理细则

　　第一条  为加强南山区政府物业资产运营管理，根据《南山区政府物业资产管理办法》，制定本细则。

　　第二条  南山区政府物业资产运营管理遵照依法、公开、公平、公正和诚实守信原则。

　　第三条  区物业办可根据实际情况，将用于经营性出租、区政府相关扶持政策的政府物业（创新型产业用房、总部用房、新型产业孵化基地用房等），委托有关企事业单位进行运营管理。

　　文化、教育、卫生、体育等部门可根据实际情况，将由其使用的政府物业，委托有关企事业单位进行运营管理。对委托运营管理单位的选聘，原则上应通过招投标等方式选聘委托运营管理单位。

　　第四条  政府物业委托运营管理的，委托运营合同首次期限不超过三年，合同期满根据考核决定是否续签，续签一次不得超过三年。

　　第五条  政府物业对外租赁的，租赁合同期限原则上为三年，承租人应当缴纳不少于二个月租金作为租赁押金。

　　政府物业对外租赁的，若承租人申请,免租装修期原则上为租期一年对应一个月计算。

　　政府物业对外租赁的，租金底价应遵循市场价格，原则上由区物业办委托具有评估资质的第三方机构评估租金价格作为依据。

　　第六条  政府物业对外租赁的，原则上由区物业办委托南山区政府采购招标中心或第三方机构组织招投标。

　　具有以下情形之一，并符合相关法律法规及政策规定的，可直接采取协议租赁的方式：

　　（一）安排区属干部职工居住的单位存量公租房，拆迁回迁安置房；

　　（二）涉及民生、社会公益的；

　　（三）符合区政府扶持政策的；

　　（四）其他经上级部门批准的。

　　第七条  政府物业对外租赁的，应当签订书面的房屋租赁合同，且须包括以下主要条款：

　　（一）双方当事人的情况；

　　（二）物业的具体情况（面积、位置等）；

　　（三）物业的用途；

　　（四）租赁期限；

　　（五）租金及支付方式；

　　（六）物业修缮、安全责任；

　　（七）物业的建筑结构、状况变更及装饰装修的约定；

　　（八）转租、承租人优先承租权及优先购买权的约定；

　　（九）违约责任；

　　（十）房屋租赁合同的变更和终止。

　　第八条  政府物业委托运营管理或对外租赁的，受委托的运营管理单位、承租人为该政府物业的安全责任事故责任人。

　　第九条  政府物业委托运营管理或对外租赁的，相关收益应严格实行“收支两条线”。

　　第十条  政府物业委托运营管理或对外租赁的，物业的日常维修保养和费用由受委托的运营管理单位或承租方负责。

　　房屋本体和公用设施的维修，应根据国家、省、市、区的相关规定，报区物业办审核后方可实施。

　　第十一条  本细则由区物业办负责解释。

　　第十二条　本细则自发布之日起实施。

　　南山区政府购置社会物业实施细则

　　第一条  为规范区政府各部门购置社会物业行为，根据《南山区政府物业资产管理办法》，制定本细则。

　　第二条  区属行政事业单位需要购置社会物业的，应由区物业办在现有政府物业中优先调配。无法调配的，才能申请购置。购置物业必须以适用为主，应按国家、省、市有关标准执行，避免超规模、超标准配置。

　　第三条  区物业办负责社会物业购置的相关工作，包括：社会物业购置的评估、谈判、签约、接收，并协调、处理职责范围有关的事项。

　　申购单位负责拟购置物业的选址、产权和使用情况的调查、价格第一次评估和可行性研究等工作。

　　区发展改革局负责购置社会物业的立项审批。

　　区财政局负责购置社会物业的资金调配。

　　街道办会同购置单位负责所在辖区重大事项社会稳定风险评估。

　　第四条  购置社会物业应当遵守相关法律、法规。拟购置的社会物业必须符合下列条件：

　　（一）拥有合法的房地产权利证书；

　　（二）符合相关消防规定；

　　（三）符合建筑物结构安全要求；

　　（四）无涉及产权、租赁、抵押等方面的纠纷和诉讼；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第五条  购置流程;

　　（一）申购单位提出申请；

　　（二）区物业办在现有物业中调配；

　　（三）确实无法调配，需购置社会物业的，由申购单位做好选址、产权情况调查、购买价格谈判、第一次价格评估、可行性分析、风险评估工作；将相关材料报区物业办；

　　（四）申购单位的分管区领导审批意见；

　　（五）区物业办对拟购置的社会物业进行第二次、第三次价格评估；

　　（六）区物业办将符合条件的申请报区政府审议；

　　（七）经区政府审议同意，区物业办就经同意购置的社会物业向区发改部门申请立项，向财政部门申请核拨经费；

　　（八）区物业办负责签订合同购置物业，办理产权证；移交申购单位使用。

　　第六条  区属行政事业单位购置社会物业的，应向区物业办提交以下资料：

　　（一）购置申请；

　　（二）可行性报告，内容包括：

　　1.拟购置社会物业产权证明，包括查封、抵押、限制产权等相关信息；

　　2.拟购置社会物业的使用现状，包括使用人、承租人、承租期限、分租、租赁合同终止等信息；

　　3.拟购置社会物业的第一次价格评估报告；

　　4.拟购置社会物业产权是否涉及诉讼、仲裁案件，是否有未执行完毕的案件，是否有债务纠纷等；

　　5.申购单位与拟购置社会物业的权利人洽谈情况说明，包括谈判价格、付款时间、方式，交房时间、方式，是否需赎楼等；通过竞拍方式购置的应提供拍卖公告内容；

　　6.申购单位律师出具的拟购置社会物业的法律意见；

　　7.其他需要说明的情况及资料。

　　（三）拟购置物业所在辖区街道办和申购单位组织出具的重大事项社会稳定风险评估报告

　　（四）其他应当提交的资料。

　　第七条  成交价格的确定：

　　（一）申购单位与产权人的谈判价格；

　　（二）申购单位的第一次评估价格，区物业办第二次、第三次评估价格，三次评估价格的平均值作为拟购置物业价格的最高限价；

　　谈判价格低于最高限价时，以谈判价格成交；谈判价格高于最高限价时，以评估平均值（最高限价）成交。

　　(三)向国企、知名上市公司等产权人购置物业的，区政府可以采取谈判议价的方式最终确定价格。

　　采用竞拍方式的成交价格，不得高于最高限价。

　　评估公司须具有国家房地产评估一级资质，若评估报告之间的价格相差超过百分之三十的，应重新组织评估。

　　第八条  购房合同签订后，区物业办应及时办理房地产权利证书，移交给使用单位使用并及时进行账务处理。整个购买流程申购单位应积极配合。

　　第九条  使用单位接收购置的社会物业后，应严格按照申报用途进行使用，并接受区物业办的巡视、检查。

　　第十条  区属行政事业单位应于每年十月份前，根据实际需要，填写下一年度《南山区行政事业单位购置社会物业计划表》并报送区物业办。

　　第十一条  本细则由区物业办负责解释。

　　第十二条  本细则自发布之日起实施。