《南山区政府物业资产管理办法》1+3规范性文件政策解读

　　一、修订背景

　　一是我区现有的《管理办法》操作性不强，不适应现有物业发展的管理要求。我区政府物业资产管理方面，曾经在2007年、2009年和2010年出台了相关规定，现行的是2010年出台的修订版，已超出5年有效期。老的管理办法管理宽泛，指引性不强，笼统不够明确，且效率低下，无法实现实时监管和预警。二是物业面积飞速增长，物业类型增加。十六年间，我办管理的物业面积从16万增长到299万，而且物业类型不断增加，如创新性产业用房，总部用房和新的社区配套类型，管理难度加大，管理中的问题愈加凸显，给我区政府物业资产管理水平提出了新的挑战。三是国家、省、市不断出台新的政策，旧的管理办法与这些政策不相适应。四是政府职能的转变。我办的职能已经从过去以出租、租赁为重点向监督管理为重点转变，向以产权管理为核心的职能和理念转变。等等。针对这些存在的问题，我办从实际工作出发，以问题为导向，以规范为目的，从2014年7月开始组织有关方面的专家、学者并组织调研，对政府物业的“规范化、信息化”进行研究。对旧有的办法进行修订补充完善，同时在实践中试行。从开始的《南山区政府物业资产管理办法》1+7文件压缩调整为1+3规范性文件，形成了目前的以产权管理为核心，包括监督管理、委托运营、物业购置为主要内容的规范体系。

　　二、修订过程

　　根据《深圳市南山区人民政府规范性文件管理规定》，我办在研究、起草、试行、修改、再试行过程中，注重前瞻性、现实性和可操作性相结合，先后多次进行专家咨询论证、风险评估、征求全区各部委办局及社会公众意见并报送法制办审查。具体过程有，2014年8月就政府物业资产监管问题，根据我办的机构职能、业务范围和具体工作任务，开展文件结构设计、资料总结归纳、撰写规范性文件等具体工作实施。完成《办法》及对应的多项实施方案和规则草案的编写，并组织有关专家学者进行了详细的研讨，提出了具体的修改意见。2014年12月，我办组织了相关专家学者、编写工作人员前往香港港岛大坑励德邨对政府物业资产的管理进行了具体而细致的调研，与香港房屋协会共同探讨政府公共物业管理方面的有关问题。2015年5月，我办组织相关编写工作人员参加了在南京举办的主题为“云端观城——城市综合体与超级大楼的物业运营及管理”的“2015年物业发展论坛”，就现代城市的大型政府物业资产管理开展专题交流和学习。

　　在整个文件的起草、修订过程中，我办与有关专家学者共借鉴了多个国内先进城市和国外发达国家的先进管理经验和创新思路。在撰写文件的同时， 2014年9月，与社会第三方中介组织共同向深圳市社会科学院申报了深圳市二级科研课题——《政府物业资产管理研究》（课题编号：125C101），针对深圳各区关于政府资产的管理进行了深入的研讨和探索，并于2015年12月顺利结题。市社会科学院及相关权威学者对我办组织的这次规范化研究成果给予了充分认可。

　　三、主要内容

　　规范性文件共包括1个《管理办法》和3个《实施细则》。其中《南山区政府物业资产管理办法》是一个全面的原则的综合的整体制度规范。其他三个文件分别为《南山区政府物业资产产权管理细则》、《南山区政府物业运营管理细则》、《南山区购置社会物业实施细则》。是《管理办法》的具体的细化和操作的指引。

　　《管理办法》分十章，共三十二条。文件从概念定义、职责权限、物业接收、产权登记、调配管理、使用监督、运营监管、维护保养、资产处置、法律责任等方面制定了物业资产的全生命周期的管理操作规范。《管理办法》立足区情、突出重点、把握关键，为进一步推动区属物业资产规范化管理指定了原则、明确了要求和标准、清晰了流程与分工，有助未来区属物业资产管理工作的分工协作、统筹协调、有序推进，保证国有资产管理的规范化、公开透明化。《南山区政府物业资产产权管理细则》二十四条，一是在办公用房的建设标准、交接调配、资料管理、办理产权等方面进行细化规范，二是在社区配套物业接收审核的流程和关键的步骤进行科学的设置。《南山区政府物业运营管理细则》十二条，对区政府用于相关扶持政策的政府物业（创新型产业用房、总部用房、孵化基地用房等），经营性出租运营管理的实施进行了明确，如运营单位的选聘方式，运营合同期限、价格、权利义务及安全责任。《南山区购置社会物业实施细则》十二条，内容包含购置的必要性、拟购置物业的必备条件、到购置流程的设定、成交价格的确定方法。

　　与2010年修订的《南山区政府物业资产管理暂行办法》相比，新修订的规范化1+3文件操作性更强、流程更优化、管理更科学，更加厘清了政府物业资产管理相关部门职责。

　　四、主要亮点

　　1、《南山区政府物业资产管理办法》第一章首先进一步明确界定了物业办及区属行政事业单位各自的职责分工。将物业的所有权责任和使用权责任进行分离。强化物业办作为政府物业管理部门的产权监管职责，同时明晰了区属行政事业单位的使用职责。二是第二章到第八章按照政府物业的生命周期的逻辑顺序，从物业的出生到灭失和处置进行了各个环节的规范，克服了以往暂行办法中零打碎敲、系统性不强的弱点，使政府物业监督管理各个方面各个环节都有比较明确的操作性较强的规范。三是首次在“管理办法”的第六章引入了政府经营性物业委托运营管理的模式。逐步改变物业办直接经营、出租物业的传统管理方式，借助市场和社会的力量提升政府物业管理的专业化水平，把物业办的主要职能放在对物业的产权、运营等各个环节的监督管理上。

　　2、《南山区政府物业资产产权管理细则》一是紧紧抓住政府物业产权管理这个核心，对社区配套物业、办公用房等政府物业的使用规范、调配标准、移交手续、设计方案、维修维护等方面做出了全面详细的规定，特别是对区属行政事业单位在物业移交过程中明确了时限和所需产权资料。从根本上维护政府物业资产的安全和完整，为实现政府物业统一接收、统一登记和统一管理提供了制度保障。二是明确了对政府物业定期普查制度。为实现对政府物业拥有情况和使用情况进行动态持续的掌握。我们在细则的十二条对政府物业进行定期普查的内容，包括权属登记状况、用房的来源等相关情况采取定期普查的办法进行跟踪，并把普查的结果及时输入信息化系统中，实现数字化管理，同时加大政府物业的确权力度，及时堵塞政府物业流失和不按功能使用的漏洞。按照今年初王强区长要求“今年物业办要联合监察局，结合信息化再对全区物业进行一次全面清理”的指示精神，今年下半年我们以区政府名义已经开始了对全区政府物业进行全面清查。清查工作共分4个阶段，目前已进入物业核查阶段。三是实行社区配套用房规划设计图纸“联审制”。为进一步提高社区配套用房的使用效率、提升使用单位的参与程度，将以往的由物业办“单一审核”转变为由物业办牵头相关使用职能部门参与的“多方联合审核”制度。对物业的种类、名称、位置、权属、面积、空间、功能等指标进行多部门把关，更加符合使用要求。

　　3、《南山区政府物业运营管理细则》一是突出了物业办对政府物业资产运营监督管理的职责，首次提出了政府物业引入委托运营的管理模式，在第三条中突出强调创新型产业用房、总部用房、新型产业基地用房委托企事业单位进行运营管理，物业办通过签订委托运营合同代表政府对物业的运营情况进行监管。二是提出了逐步改变过去由物业办直接出租经营的传统管理模式，逐步实现将零散的商业物业，通过委托运营单位管理思路，转变政府职能，提升政府物业的专业管理水平，最大限度的发挥政府物业资产管理效益的最大化。三是政府物业的出租程序和价格实行公开、公正、透明，对新的商业物业租赁，租金标准委托第三方机构评估租金价格作为依据，并委托第三方机构组织招投标；对旧有的商业物业采取按照市场评估价大幅提高租金的办法续签，改变原先政府物业出租价格偏离目前市场价过多的情况。

　　4、《南山区购置社会物业实施细则》对购置社会物业的各个方面和各环节的要求进行严格规范，包括物业办和申购单位的各自职责、社会物业可购置的条件、购置流程、申购单位须提交的资料及成交价格的确定。在制定该项细则过程中，历届物业办分管领导都非常重视，特别是按照王强区长去年11月25日政府常务会议中的指示“由物业办牵头，区财政局配合，完善购买政府物业工作方法，建立相关工作机制，遴选优质评估机构，规范工作流程。”，我办于2016年1月1日起进行了试行，对全区购买物业严格按照实施细则的规范进行操作，并在实践中针对发现的问题进行不断的修改完善，堵塞漏洞。实施细则要点主要有：首先在第三条中明确了区物业办和申购单位及相关单位在购置物业的各个环节所承担的工作与职责，使购置物业工作有章可循，层层把关，各负其责。二是在第四条、第五条和第六条中明确拟购置物业必须符合的前提条件和购置流程，有效避免拟购置物业出现产权不清、租赁纠纷、房产抵押等法律纠纷等各种潜在的问题，同时对购置流程中申购单位完成购买价格初始谈判、首次价格评估和物业办进行第二次、第三次价格评估的顺序等都进行了详细的规范，申购单位的初始谈判价格和首次评估价格一定要在区物业办的二次评估价格之前，可行性报告（尽职调查报告）中必须提交六个方面的内容，包括街道办会同申购单位作的重大事项社会稳定分析评估报告，以避免购置风险。四是在第七条中科学确定成交价格。借鉴市政府印发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》第二条（十二）点的关于按照市场评估价标准计收地价的定价规定，细则明确了按照3家市场评估机构评估值（首次市场评估机构由使用单位聘请，之后区物业办再聘请二家市场评估机构进行评估。）的算术平均值确定为区政府购买社会物业的最高限价。如申购单位的初始谈判价格低于最高限价时，以谈判价成交；如高于最高限价则以最高限价作为谈判依据进行谈判。成交价格的方法确定是整个购置办法的关键，最大限度地限制了自由裁量权，使政府购置社会物业的价格合理，同时避免廉政风险。

　　《办法》的修订依据：

　　1、《中华人民共和国物权法》

　　（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

　　2、《财政部关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》  财资[2015]90号

　　3、《党政机关办公用房建设标准》  发改投资[2014]2674号

　　4、《不动产登记暂行条例实施细则》  国土资源部令63号

　　5、《深圳市党政机关办公用房管理办法》  深办[2015]16号

　　6、《深圳市创新型产业用房管理办法》深府办[2016]3号

　　7、《深圳市重大事项社会稳定风险评估办法》深办〔2008〕6号

　　8、国家省市关于政府物业资产管理的有关规定。