《深圳市南山区棚户区改造实施细则（试行）》政策解读材料

　　一、政策依据

　　为加快推进南山区棚户区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》（深圳市人民政府令第292号）、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）等文件规定，结合南山区实际，制定《深圳市南山区棚户区改造实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）。

　　二、目标任务

　　《实施细则》的制定是为了妥善解决广大民众住房质量问题，提高居民生活品质，合理利用土地资源二次开发的一项重大惠民政策。具体包括以下任务：一是贯彻落实《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）文件精神；二是加快推进我区棚户区改造工作的现状需求；三是有效解决我区人才住房和保障性住房筹集建设工作的困境，实现土地资源优化配置。

　　三、主要内容

　　《实施细则》共九章四十九条。分为总则、职责分工、项目申报与审查、确定项目实施主体、信息核查与意愿征集、项目计划与规划、搬迁安置补偿签约、建设实施与后续事项、附则九章内容。具体如下：

　　（一）总则

　　本章包括：制定目的及依据、适用范围、基本原则。

　　适用范围明确了棚户区改造政策适用于南山区行政区域内按照棚户区改造政策实施的老旧住宅区拆旧建新改造活动；工作原则明确了棚户区改造实施模式是由区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与；配建要求明确了其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房；补偿标准及奖励严格按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令292号）规定执行。

　　（二）职责分工

　　《实施细则》明确了深圳市南山区保障性安居工程建设及棚户区改造领导小组（以下简称区领导小组）是深圳市南山区棚户区改造工作领导机构，全面领导深圳市南山区棚户区改造工作，审议、决策棚户区改造工作中的重要事项；区领导小组下设办公室（以下简称区棚改办），设在区住房建设局，区棚改办负责区领导小组的日常工作。区住房建设局、区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局南山管理局、区规划土地监察局、区发展改革局、区财政局、街道办事处、项目实施主体依据本《实施细则》各自职能，开展棚户区改造工作。

　　（三）组织实施

　　《实施细则》第三章至第七章为项目组织实施流程。具体包括项目申报与审查阶段、确定项目实施主体阶段、信息核查与意愿征集阶段、项目计划与规划阶段、搬迁安置补偿签约阶段，共五个阶段，二十四条。

　　四、涉及范围

　　符合下列情形的项目，可申报纳入本《实施细则》规定的棚户区改造政策适用范围。

　　（一）住房使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善。

　　（二）住房使用年限在20年以下，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的旧住宅区。

　　五、关键词诠释

　　《实施细则》所指 “住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）； “配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

　　“D级”是指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

　　六、注意事项

　　本《实施细则》对棚户区改造项目申报条件、改造意愿征集及签约比例、房屋征收都作了明确规定，对不符合要求的，项目将不实施或终止；对涉及启动房屋征收程序的，严格按照相关规定执行。具体事项如下：

　　（一）申报棚户区改造项目住房使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善的，需取得具备资质的专业机构出具住房质量、消防安全、使用功能、配套设施或地质灾害等存在突出问题的一项或多项评估报告。

　　（二）意愿征集阶段，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，项目继续实施，否则项目终止。区领导小组审议确定的项目除外。

　　（三）协商补偿阶段，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，项目继续实施，否则项目终止。区领导小组审议确定的项目除外。

　　（四）启动房屋征收，协商补偿期满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，经区领导小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区政府审批后，由区城市更新和土地整备局依法启动房屋征收。涉及违法行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

　　七、惠民利民举措

　　《实施细则》惠民利民举措主要包含以下几点：一是城市中一些脏、乱、差的老旧住宅小区得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市整体品位；二是贯彻落实习近平总书记关于“房子是用来住的，而不是用来炒的”重要讲话精神，实施棚户区改造项目三房建设要求，即“安置房+人才房+保障房”，为解决我区住房紧张问题、加大引进人才力度提供有效保障；三是通过棚户区改造政策，妥善解决土地资源紧缺瓶颈，合理利用土地资源二次开发，释放土地新能源，为城市新型高速发展提供新的机遇和挑战。