《南山区城市更新和土地整备“十四五”规划》政策解读

　　2023年7月8日，深圳市南山区人民政府印发实施《南山区城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称《规划》）。现对《规划》做如下解读：

　　一、《规划》编制背景

　　城市发展面临新要求与新机遇。为抢抓 “双区驱动”重大历史机遇，南山区明确了大力实施“科技创新+总部经济”双轮驱动战略，奋力建设世界级创新型滨海中心城区的总体发展目标，并提出了全力推进西丽湖国际科教城、西丽高铁新城、深圳湾CBD“三大战略工程”、重点谋划深圳湾文化走廊、蛇口国际海洋城、南山硅谷大道“三大示范工程”的重点工作任务。在此背景下，有必要编制本规划，明确“十四五”期间南山城市更新和土地整备工作总体发展目标，牢固树立新发展理念，以更宽广的视野、更先进的理念、更高质量的标准以及更有力的实施，推动城区的高质量、可持续发展。

　　城市低效用地再开发面临新发展和新挑战。步入“十三五”以来，南山区城市更新和土地整备在推动经济发展、产业升级、民生保障、重点片区建设以及管理机制创新等方面取得了显著的成绩，顺利度过“强区放权”过渡期，开始步入规范有序的运行轨道。但随着辖区城市更新和土地整备工作的深入推进，实施也面临新的问题。一是城市更新实施速度逐步放缓；二是建成区和产业用地将成为未来土地整备的重要地区，推进难度进一步加大；三是城市更新项目小型化、碎片化的问题在加剧；四是产业转型升级诉求与全市M0管控要求矛盾凸显，旧工业区改造推进难度加大；五是拆迁难、土地历史遗留问题解决难、综合整治动力不足等深层次问题仍然存在且影响加剧。面对上述挑战，有必要编制本规划，促进“十四五”期间南山区城市更新和土地整备工作加快适应政策体系与管理机制变化，在充分落实全市工作任务的基础上，有效实现辖区城市发展与建设目标。

　　市、区联动编制规划的新形式。根据《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》中有关“市规划和自然资源主管部门适时启动全市城市更新‘十四五’规划编制，指导各区城市更新‘十四五’规划和城市更新年度计划制定。”的要求，各区更新整备“十四五”规划需要充分落实对接上层次规划要求。目前全市城市更新和土地整备“十四五”规划已实施印发，南山区有必要尽快完成本规划的编制与审批，与全市城市更新和土地整备“十四五”规划在更新目标、规模安排、空间引导等内容上全面对接。

　　二、《规划》定位

　　南山区城市更新和土地整备“十四五”规划是落实《深圳市南山区国土空间分区规划（2020-2035）》和《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》的重要抓手，是《深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》的重要组成部分，是指导南山区城市更新和土地整备五年工作的纲领性文件与行动指南，是指导南山区城市更新单元与土地整备计划制定、规划编制以及项目实施的重要依据。

　　三、《规划》的主要目标

　　一是制定总体目标与策略，在全市城市更新和土地整备五年规划和南山区国民经济和社会发展“十四五”规划的总体要求下，制定规划期内城市更新和土地整备的总体目标与规划策略，科学预判开发规模、统筹安排推进时序，优化项目类型结构，合理开展空间引导。

　　二是促进产业转型升级，保障高质量产业空间供给，强化政府主导作用，明确产业空间土地整备和连片改造升级目标与策略；结合产业发展趋势与空间需求，合理引导市场主体参与旧工业区改造预期，保障创新型产业空间和先进制造业空间的有序供给。

　　三是强化基础民生保障，优先安排公共服务紧缺或基础设施不足地区的城市更新项目，加大市、区重大民生设施项目的土地整备力度。

　　四是推进城市绿色发展，倡导有机更新，加强生态保护，明确规划期内城中村、旧工业区及旧城区的综合整治目标和要求，积极探索运用城市更新和土地整备实现用地清退和生态修复的目标，加快生态区内建筑物拆除和土地历史遗留问题处理，优化生态安全格局。

　　四、《规划》的主要内容

　　（一）明确更新整备目标与规模

　　“十四五”期间，全面贯彻落实习近平总书记重要讲话精神，紧抓中国特色社会主义先行示范区建设和粤港澳大湾区发展机遇，坚定不移实施城市更新行动且在实施行动中防止大拆大建，以推动城市更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展为核心，以持续强化政府统筹力度、全面盘活城市低效用地为方向，以加强更新整备融合为手段，全面、科学、有序推进南山区城市更新和土地整备各项工作。

　　积极鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，统筹有序推进拆除重建类城市更新，深入开展土地整备利益统筹，加速盘活规模成片土地，聚焦“3+3”战略示范工程，逐步实现城区高质量发展、高品质生活、高水平治理，为南山加快建成世界级创新型滨海中心城区提供有力支撑。

　　1、规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。

　　2、到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于530公顷。其中，实现直接供应用地达60公顷，空间储备用地达200公顷，完成综合整治用地不少于270公顷。

　　3、有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期内全区新增更新单元计划规模不超过120公顷。

　　4、通过城市更新和土地整备完成固定资产投资总额超过1000亿元（含拆除重建和综合整治类城市更新以及土地整备各类项目）。

　　5、为全面提高南山区公共服务水平，构建优质均衡的公共服务体系，通过城市更新和土地整备有效增加教育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、文体设施等公益性项目，逐步实现世界级创新型滨海中心城区建设目标。规划期内落实《市更新整备“十四五”规划》明确的基础教育设施用地不少于14.4公顷、学位不少于1.5万个，高中、医院及养老用地不少于10.8公顷；落实水质净化厂、燃气、油品设施及通信设施等市政设施用地，提升市政支撑水平；加快推动国家铁路、城际铁路、轨道及相关场站、新（扩）建主干路等用地整备，促进交通系统完善。

　　6、为保障制造业平稳发展，支撑战略性新兴产业（20大产业集群）和未来产业发展，保留提升600公顷工业区，整备改造60公顷产业用地，其中，重点完成土地整备10公顷、大力推进连片改造50公顷，打造一批集中连片高质量产业发展空间，力保重大产业项目落地。

　　7、加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内力争通过规划配建保障性住房（含配套宿舍）面积不少于50万平方米，通过土地整备完成收储不少于30公顷的居住潜力用地。

　　8、本规划中确定的直接供应用地规模、空间储备用地规模、‘工改M0’类单元计划用地规模、保障性住房（含配套宿舍）规划配建规模、基础教育设施占地规模、高中占地规模、医院占地规模等指标作为刚性指标，为规划的强制性内容，规划期内严格落实；其他规划指标为引导性指标，规划期内积极落实。

　　（二）制定五大更新整备策略

　　1、践行有机更新强化生态保护

　　坚持生态优先、倡导“小规模、渐进式”有机更新，避免大拆大建，推动二次开发方式选择由“拆改留”向“留改拆”转变，由扩张增容向内涵提质转型。在城市更新和土地整备工作中严守生态红线及城市开发边界刚性约束，严格落实“三线一单”管控要求，促进城区生态环境质量整体改善。加强对全区历史文化遗产、古树名木及后续资源、历史风貌区及特色风貌区等资源的系统保护、利用和传承，促进历史文化保护传承与城市建设融合发展。

　　2、提升民生质量完善基础支撑

　　坚持补短板、强弱项、提质量，更加注重普惠性、基础性、兜底性民生建设，努力打造面向未来社区的品质型公共服务设施。“十四五”期间，加大城市更新和土地整备对南山区公共服务和基础设施的支撑力度，统筹落实各类公共利益项目用地，加快构建适度超前、功能完备、国内领先、人民满意的现代化公共服务设施和基础设施系统。

　　3、保障住房供应提升居住品质

　　以稳定居住空间总量、促进结构优化为目标，持续发挥城市更新对商品住房市场供应的稳定作用，加大土地整备对住房用地供应的支持力度，拓展公共住房建设途径，提升公共住房供应总量。规划期内，通过更新整备优化调整住房供应结构，加强住房空间布局引导，促进职住平衡，提供多样化的居住空间，切实提升南山居住环境品质。

　　4、分区分类引导盘活产业空间

　　以打造“全球创新中心、湾区核心引擎”为目标，深入实施“科技创新+总部经济”双轮驱动战略，落实《关于打造高品质产业发展空间 促进实体经济高质量发展的实施方案》（以下简称《实施方案》），融合保留提升、连片改造、较大面积土地整备等多种手段提高产业空间质量，分区差异化引导工业区转型升级方向和存量开发模式，兼顾总部研发和高端制造空间供给，为打造世界级新兴产业集群提供空间保障。

　　5、优化空间结构加强片区统筹

　　以加快建成世界级创新型滨海中心城区为目标，强化“双核双心、两轴三片”空间战略发展格局，聚焦“3+3”战略示范工程建设。加强更新整备项目空间分布与类型引导，促进城市中心体系完善、空间结构优化、战略增长极培育和重要空间节点提升。合理划定西丽中心区、高新北区、马家龙片区、侨城北片区、百旺工业区、登良-南园片区、蛇口沿山路片区、蛇口老镇片区和赤湾片区作为南山近期实施存量用地再开发的统筹片区，加大政府统筹引导力度，强化规划引领作用，有序开展统筹片区内改造升级，优化空间结构，完善配套设施，保障产业空间和住房供应，实现成规模高质量开发。

　　（三）强化更新整备空间管控

　　落实市政府工作要求，区级拆除重建类更新空间范围执行指标管理，规划期内全区新增拆除重建类城市更新单元计划规模不突破辖区城市更新和土地整备年度计划上限的，其城市更新单元计划视为满足拆除重建类更新空间范围的管控要求。

　　落实上层次规划土地整备工作要求，基于产业空间整备区、综合功能整备区，最终划定南山区土地整备空间范围3.9平方公里。主要分布在南山北部片区。

　　（四）明晰实施方案与保障措施

　　规划还从制定年度行动方案、加强更新整备融合、优化政策保障体系、完善工作组织保障、强化监督考核机制等四个方面提出了政策机制建议，以保障规划的实施。

　　具体包括合理制定更新整备年度实施计划，将用地供应规模、新增城市更新计划规模、土地整备实施规模、公共服务设施规模、保障性住房筹集规模等任务合理分配至年度加大力度实施推进。加强更新整备机制体制融合、加强更新整备空间规划的统筹、试点先行探索更新整备融合实施路径。创新政府主导类城市更新实施模式、加强更新配建公共设施引导、强化“工改工”类更新项目管控、探索研究旧住宅区改造实施路径。规范城市更新和土地整备工作流程、精简城市更新和土地整备审批流程、建立开放的更新整备公众参与机制。完善实施绩效考核机制、搭建计划流量管控机制、健全动态监管与计划清理机制、探索防止大拆大建的自查评估机制、完善定期信息通报机制。