一、背景

　　中共中央 国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）已明确提出“加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。”国务院办公厅2016年9月30日发布了《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号），决定大力发展装配式建筑，推动产业结构调整升级。

　　目前我市处于装配式建筑的发展初期，由于采用新型建造方式，施工机械化程度高，机械设备需要大量前期投资；且预制构件和建筑部品等生产企业尚未适时地发展起来，小规模的生产使单位面积设备分摊成本高，所以在推广装配式建筑前期阶段投入要高于传统建造方式。

　　2014年经市政府同意，市住建局、规土委、人居委联合发布了《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见（试行）》（深建字〔2014〕193号，以下简称：《指导意见》），率先在住宅实施装配式建筑。文件中已提出：“鼓励存量土地开展住宅产业化工作。除了明确采用产业化方式建造的商品房项目外，对建设单位在自有土地（包括已规划批复的城市更新项目）自愿采用产业化方式建造的，可申请建筑面积奖励。”为此我局会同市规土委编制了《深圳市装配式建筑(住宅产业化)项目建筑面积奖励实施细则（试行）》（以下简称：“《实施细则》”），主要原因：

　　（一）完善配套文件，确保政策措施有效落地。建筑面积奖励政策在《指导意见》中从宏观层面上确定了建筑面积奖励的基本原则，但未有明确详细办理流程。《实施细则》参考了北京和上海已有的做法，明确了自愿实施申请建筑面积奖励的装配式建筑项目的办理流程和要求。

　　（二）规范申请奖励程序，体现公平公正。《实施细则》中要求主管部门在方案核查、施工图审查、规划验收、竣工验收等环节严格把关，并将奖励建筑面积备注在方案设计核查意见书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》中，真正做到透明公开，减少廉政风险点。

　　（三）从设计源头开始，确保按要求实施。《实施细则》要求建设单位在设计文件中有应当有装配式建筑设计说明专篇，并在设计阶段由专家对实施方案进行认定，确保我市装配式建筑相关要求全面体现在项目设计文件中；同时通过土地合同补充协议的方式明确建设单位的违约责任，对未按要求实施装配式建筑的，奖励面积由市住房保障主管部门参照《深圳市保障性住房收购操作规程》有关规定收购，用作人才住房和保障性住房，避免恶意骗取建筑面积奖励的事情发生。

　　二、思路

　　（一）明确了奖励数量、计收地价、规划规定等原则。

　　一是明确了除保障性住房、土地出让条件或土地合同中约定要求实施装配式建筑（住宅产业化）的项目外，建设单位在自有土地（招拍挂用地除外）中自愿申请实施装配式建筑的住宅项目，可以申请建筑面积奖励。

　　二是确保奖励建筑面积增加后不影响周边的配套要求。奖励建筑面积不超过符合我市装配式建筑相关技术要求的住宅规定建筑面积总和的3%，最多不超过5000平方米。奖励后的容积率不得超过《深圳市城市规划标准与准则》中规定的容积率上限。奖励建筑面积无需修改已有法定规划。

　　三是奖励面积要求依法征收地价，按我市增加建筑面积的相关规定计收地价。土地使用权使用期限和起始年期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

　　（二）细化建设各阶段的办理要求。

　　《实施细则》从提出申请并承诺、方案申报、设计阶段技术认定、用地规划许可变更和土地补充协议、施工图审查、建设工程规划许可、房地产预售、日常监管、建设工程规划验收、竣工验收等各阶段作了详细规定，涵盖建设工程项目开发的设计、施工、验收等各个环节。

　　（三）明确建设单位实施要求和违约责任。

　　一是要求建设单位在申报建筑设计方案核查前，应当向市建设主管部门提出实施装配式建筑的申请并出具承诺函，承诺函中明确项目严格按照我市装配式建筑的相关技术要求实施；对于未按要求实施装配式建筑的，奖励面积由市住房保障主管部门参照《深圳市保障性住房收购操作规程》有关规定收购，用作人才住房和保障性住房。

　　二是建设单位在项目方案设计核查、初步设计完成后，应当向市建设主管部门提出装配式建筑设计阶段技术认定申请，市建设主管部门组织专家对建设单位提交的相关材料进行技术认定，并出具设计阶段技术认定意见书。

　　三是建设单位在项目施工图设计完成后，要求施工图审查机构复核预制率和装配率。

　　四是质量安全监督机构将建设项目实施装配式建筑的情况纳入到日常监督检查工作中，将有关监督检查情况形成书面监督记录。并对建设单位组织的竣工验收进行监督，并对项目实施装配式建筑情况出具意见。

　　五是对未按要求实施装配式建筑的建设单位，政府主管部门除收回奖励面积外将依法保留对责任单位和责任人追究法律责任的权利，并按有关规定记入企业诚信档案。

　　三、举措

　　（一）规范建筑面积奖励的申报流程。

　　建设单位在申报方案设计核查前，应当向市住房建设部门提出实施装配式建筑的申请并出具承诺函。承诺严格按照我市装配式建筑的相关技术要求实施项目；未按照要求实施的，奖励建筑面积由相关单位以成本价收购用作人才住房和保障性住房。市住房建设部门收到建设单位的申请及承诺函后，应当及时出具复函。

　　（二）加强项目方案核查、许可办理、施工审查等环节的管理。

　　建设单位在申报方案设计核查时，应当提供市住房建设部门的复函。项目方案设计文件应当包括装配式建筑设计说明专篇，注明装配式建筑预制率和装配率要求、住宅项目建筑面积总和、申请奖励的建筑面积数量和比例。

　　规划国土部门应当在方案设计核查意见书中确定奖励建筑面积的数量和比例，并注明该项目装配式建筑设计须通过市住房建设部门技术认定。技术认定未通过的，应当重新申报方案设计核查。

　　建设单位应当在施工图设计文件中注明奖励建筑面积的数量和比例，并在施工图设计完成后，将施工图设计文件以及技术认定申请表、技术认定意见书、装配式建筑项目预制率和装配率计算书、装配式建筑项目实施方案等材料提交至施工图审查机构审查。

　　施工图审查机构应当对装配式建筑项目预制率和装配率等要求进行审查，经审查合格的，出具施工图设计文件审查合格书，并在施工图设计文件审查合格书和审查报告中注明。

　　（三）强化项目技术认定的审查。

　　建设单位在方案设计核查、初步设计完成后，向市住房建设部门提出技术认定申请，并提交申请表、装配式建筑项目预制率和装配率计算书（须由施工图审查机构审核后盖章确认）、装配式建筑项目实施方案等材料。

　　市住房建设部门应当组织装配式建筑设计、生产、施工等领域专家对建设单位提交的相关材料进行技术认定，通过技术认定的，出具技术认定意见书。

　　（四）约束建设单位的义务和责任。

　　建设单位未按照要求实施装配式建筑住宅项目的，奖励建筑面积由相关单位参照《深圳市保障性住房收购操作规程》规定以成本价收购，用作人才住房和保障性住房。建设单位的违约行为应当记入企业诚信档案。