深圳市南山区人民政府关于印发《南山区政府物业管理办法》的通知

各街道办事处，区政府直属各单位，驻区各单位：

　　《南山区政府物业管理办法》已经区政府同意，现予印发，请结合实际认真贯彻执行。

　　 深圳市南山区人民政府

　　2024年10月30日

南山区政府物业管理办法

第一章 总  则

　　第一条 为加强南山区政府物业监督管理,保障政府物业安全和合理使用,提高政府物业使用效益，根据国家、省和市有关政策、规定,结合南山区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的政府物业，是指利用财政拨款、自有资金、国有土地资源投资建设、购买，或通过规划配套依法移交、行政罚没、社会捐赠等方式接收，并由南山区党政机关（含派出单位）、人大、政协、司法机关、事业单位和社会团体（以下统称“区属行政事业单位”）占有、支配及管理的物业等。

　　政府物业包括办公用房、住宅、公共服务用房、商业用房、产业用房及其附属设施等。

　　区属行政事业单位租赁的社会物业适用本办法的有关规定。

　　第三条 深圳市南山区集体资产发展服务中心(区政府公共物业管理中心)为区财政局所属事业单位，作为区政府物业主管单位，主要职责包括：

　　（一）贯彻执行国家、省、市政府物业管理的法律、法规和政策，拟订相关管理规定并组织实施；

　　（二）负责政府物业综合协调、统筹管理；

　　（三）组织召开联审会议；

　　（四）完成上级机关交办的政府物业有关工作。

　　第四条 政府物业对口使用单位负责所使用的政府物业的日常维护、安全管理和信访维稳，承担物业管理费和维护费等费用；受委托作为业主代表参与业主大会。

　　第五条 区教育局、区民政局、区住房建设局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、区城管和综合执法局、区机关事务管理局等主管部门负责监督和指导本行业或管理领域内政府物业的使用。

　　第六条 规划主管部门负责辖区内新建的房地产及城市更新等项目的政府公共服务设施、产业用房的规划配建。

　　第七条 各街道办事处负责协助区政府物业主管单位做好辖区内政府物业管理工作。

　　第八条 政府物业出租和处置等收入，应当按照政府非税收入和国库集中收缴制度的有关规定管理。

　　第九条 政府物业应坚持规范化、信息化、集约化管理，做到底数清晰、账实相符，实现资源配置更优、资产效益更高。

第二章  政府公共服务设施和产业用房规划配建

　　第十条 新开发建设项目规划配建的由区政府物业主管单位代表区政府接收的公共服务设施和产业用房等政府物业（以下简称“规划配建用房”），应符合《深圳市城市规划标准与准则》等有关政策和规定，并坚持与项目工程主体“同类物业同等标准”，做到同步规划、同步建设、同步验收。

　　第十一条 新开发建设项目规划编制或调整阶段，规划主管部门应就是否建设规划配建用房及其种类功能书面征询区政府物业主管单位、行业主管部门或对口使用单位的意见。区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　如配建创新型产业用房的，区政府物业主管单位应在土地使用权出让合同签订前，根据项目实施监管协议等，签订创新型产业用房接收（移交）监管协议。

　　第十二条 新开发建设项目如涉及建设规划配建用房的，规划主管部门应依据区政府物业主管单位、行业主管部门或对口使用单位审核意见进行方案设计审查，并在建设工程方案设计核查意见及建设工程规划许可证中予以明确。区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　第十三条 在建设施工中如涉及规划配建用房设计变更，规划主管部门应依据区政府物业主管单位、行业主管部门或对口使用单位审核意见变更设计图纸。区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　第十四条 新开发建设项目规划验收后，规划验收部门应及时向区政府物业主管单位反馈规划配建用房规划验收情况。

第三章 政府物业的购置

　　第十五条 政府物业的购置，包括购置社会物业及回购政府物业。

　　第十六条 根据区政府决策购置社会物业的，由区财政局负责可行性分析、法律风险评估和社会稳定风险评估、邀请两家评估机构进行价格评估、谈判，报区政府会议审议。

　　第十七条 区属行政事业单位申请购置社会物业的，按以下程序办理：

　　（一）申购单位进行必要性分析、物业选址尽调、可行性分析、法律风险评估和社会稳定风险评估、邀请两家评估机构进行价格评估、谈判；

　　（二）报区政府物业主管单位审核；

　　（三）报区政府会议审议；

　　（四）签订购置物业合同，办理产权证及资产入账，并报区政府物业主管单位备案。

　　第十八条 社会物业购置价格，按以下原则执行：

　　（一）以两家评估机构评估价格的平均值作为拟购置物业价格的最高值；若谈判价格低于最高值的，以谈判价格成交；

　　（二）若评估机构的评估价格为区间价的，以区间价的平均值作为该评估机构的评估价格；

　　（三）若两家评估机构的评估价格相差超过百分之三十的，应重新评估。

　　第十九条 回购公共服务设施，由区政府物业主管单位报区住房建设局复核确定回购价格后实施；若回购价格无法由区住房建设局复核确定的，由区政府物业主管单位报区政府审批。

　　第二十条 回购创新型产业用房按市、区创新型产业用房管理办法执行。

第四章 政府物业的接收

　　第二十一条 政府物业接收按以下原则执行：

　　（一）使用财政资金兴建和购置的物业，由法定产权人接收；

　　（二）通过划转等资产处置方式移交区政府的物业，由行业主管部门或者对口使用单位接收；

　　（三）规划配建用房及罚没物业，由区政府物业主管单位接收。

　　若上级机关文件对政府物业接收另有规定的，依照其规定。

　　第二十二条 以财政拨款、自有资金、国有土地资源兴建的政府物业，建设单位移交物业时，应移交设计图纸、规划和施工许可证、建筑面积测绘报告、竣工验收证明、规划验收合格证等建设资料。建设单位负责工程结决算，并配合办理不动产权证、资产入账手续。

　　第二十三条 购置物业由接收单位组织核验、接收，必要时可聘请第三方协助。

　　第二十四条 接收规划配建用房前，接收部门应就规划配建用房设计方案、意向移交以及正式（实物）移交等事项征询行业主管部门或对口使用单位意见。行业主管部门或对口使用单位应在三个工作日内提出明确书面意见。区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　第二十五条 政府物业原则上应在达到接收条件起六十日内进行移交。逾期未移交的，由接收单位督促移交单位及时移交。

　　第二十六条 接收物业应在完成移交之日起一个月内，由接收单位报区政府物业主管单位备案。

第五章 政府物业的产权管理

　　第二十七条 区政府物业主管单位负责统筹区政府物业产权管理工作。

　　区财政局、区会计核算中心按部门职责负责监督、指导资产入账工作。

　　第二十八条 政府物业按以下原则确定产权登记及资产入账具体责任主体：

　　（一）政府物业产权登记及资产入账由物业权属单位负责；

　　（二）若未明确权属单位，由物业管理使用单位负责按规定办理产权权属备案及资产入账。

　　责任主体应将产权登记及资产入账情况报区政府物业主管单位备案。

第六章 政府物业的调配与委托管理

　　第二十九条 区政府物业按以下原则调配：

　　（一）党政机关办公用房由区机关事务管理局统筹调配，按照党政机关办公用房相关规定执行；

　　（二）保障性住房由区住房建设局统筹调配，按照保障性住房相关规定执行；

　　（三）公共服务设施及技术业务用房由区政府物业主管单位统筹调配。

　　第三十条 区政府物业主管单位根据规划用途及实际情况，将公共服务设施调配给行业主管部门或对口使用单位，具体如下：

　　（一）管理服务设施（不含社区菜市场）原则上调配予属地街道办事处管理使用；

　　（二）文化娱乐设施、体育设施原则上调配予区文化广电旅游体育局管理使用；

　　（三）教育设施原则上调配予区教育局管理使用；

　　（四）医疗卫生设施原则上调配予区卫生健康局管理使用；

　　（五）社会福利设施原则上调配予区民政局或属地街道办事处管理使用；

　　（六）市政设施（不含邮政支局、邮政所）原则上调配予区城管和综合执法局管理使用；

　　（七）其他配套设施根据物业具体情况调配予对口使用单位管理使用。

　　区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　行业主管部门或对口使用单位应在收到区政府物业主管单位的使用责任书之日起三个工作日内予以签订。

　　第三十一条 行业主管部门或对口使用单位如有正当理由不接收公共服务设施的，应报分管区领导批准；各街道办事处如有正当理由不接收公共服务设施的，由区政府物业主管单位经审核后报分管区领导批准。

　　第三十二条 区政府物业主管单位应结合实际需要盘活闲置公共服务设施，经分管区领导批准后统筹调配。区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　第三十三条 技术业务用房（不含规划配建用房）调配，由区属行政事业单位提出申请，面积不满1000平方米的，由区政府物业主管单位审批；面积在1000平方米以上的，由区政府物业主管单位报分管区领导审批。

　　技术业务用房申请单位应做好必要性和可行性分析及社会稳定风险评估等工作。

　　第三十四条 政府物业出现以下情形的，物业管理使用单位应在三十日内移交物业使用权：

　　（一）政府物业无正当理由连续空置一年以上；

　　（二）未经批准，不按调配用途使用物业、擅自出租或利用物业对外开展经营活动的；

　　（三）物业使用责任书期限届满；

　　（四）上级机关有其他要求的。

　　若物业存在纠纷或安全隐患的，原则上由移交单位处理完毕后移交。有特殊情况的，移交单位在说明产权、账目、物业现状、租赁、安全等物业情况，做好资料收集、资产入账等工作前提下，将物业恢复到可安排使用状态后，再移交区政府物业主管单位。

　　若因物业移交前的历史遗留问题造成纠纷、舆情、信访、诉讼的，移交单位应协助处理，承担相应责任。

　　第三十五条 政府物业委托非区属行政事业单位运营管理的，原则上按照公共资源交易有关规定执行。因特殊情况不适合公开招标的，经区政府审批同意后，可以协议委托方式确定委托运营管理单位。

　　政府物业单次委托运营管理期限一般不超过十年，特殊情况不超过二十年。

第七章 政府物业的安全管理与修缮

　　第三十六条 政府物业的安全管理按《深圳市房屋安全管理办法》等规定执行。

　　政府物业使用单位是所使用政府物业安全管理的第一责任人，应建立健全安全管理制度、履行安全管理义务、承担安全管理责任。

　　第三十七条 区政府物业主管单位负责统筹政府物业使用情况检查、监督工作，必要时委托第三方进行专项巡查和不定期抽查。

　　第三十八条 调配给区属行政事业单位使用的政府物业，由使用单位负责改造、修缮并承担相关费用。同一处物业内有多个单位的，由使用面积最大的单位负责牵头组织共用部位、共用设施设备的维修、维护等工作。

　　重大维修改造完毕后，若形成新增的物业固定资产价值，物业维修责任单位应向物业本体入账单位提出申请，由物业本体入账单位经审核后调增物业固定资产账面价值。

　　第三十九条 出租政府物业、委托运营政府物业，应在合同中明确安全管理责任与修缮责任。

第八章 政府物业的出租

　　第四十条 政府物业出租参照《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》等规定执行。

　　第四十一条 政府物业对外招租的，原则上通过深圳市公共资源交易平台进行公开招租。

　　第四十二条 政府物业以下情形可以采取非公开招租的方式：

　　（一）涉及国计民生、文物保护、公共安全、公共卫生或社会秩序等特殊要求或具有公益性的物业出租；

　　（二）同一层级行政事业单位（以财政管理层次为准）之间的物业出租；

　　（三）党政机关（不含事业单位）将本机关物业出租给下属单位（含原改制转企或应脱钩未脱钩且经区政府同意保留的下办全资企业）的；

　　（四）出租期限在六个月以内的临时物业出租；

　　（五）涉密或侦查工作需要的物业出租；

　　（六）其他经区政府同意的情形。

　　区属行政事业单位不得故意拆分租期，以规避公开招租。

第九章 政府物业使用权置换

　　第四十三条 为提高政府物业使用效益，结合实际情况，政府物业使用权经审批后可进行置换。

　　第四十四条 行政事业单位之间、行政事业单位与区属国有企业之间置换物业使用权的，在保证国有资产保值的前提下，经双方充分论证物业置换的必要性和可行性，并进行法律风险评估和社会稳定风险评估后，报分管区领导审批；各街道办事处申请与行政事业单位或区属国有企业置换物业使用权的，由区政府物业主管单位审核后报分管区领导审批。

　　第四十五条 行政事业单位与区属国有企业以外的非行政事业单位之间置换物业使用权的，在保证国有资产保值的前提下，行政事业单位应充分论证物业置换的必要性和可行性，并进行法律风险评估、社会稳定风险评估及价值评估，经区政府物业主管单位审核并出具明确意见后，报区政府审批。

　　第四十六条 政府物业使用权置换应签订置换协议，并明确置换物业标的、置换期限、安全管理与修缮责任等内容。置换协议签订后十个工作日内应报区政府物业主管单位备案。

　　政府物业使用权单次置换期限原则上不超过5年。

　　因物业置换发生纠纷、舆情、信访等问题，由置换双方共同处理。

第十章 租赁社会物业

　　第四十七条 无法通过调配现有政府物业满足需求的，在立足实际需求、充分整合资源的前提下，区属行政事业单位可以申请租赁社会物业。

　　第四十八条 拟租赁的社会物业原则上应符合下列条件：

　　（一）具有合法的不动产产权证明材料;

　　（二）符合消防、建筑结构安全等规定使用标准;

　　（三）无涉及产权、租赁等纠纷（包括未被司法、行政等部门查封）；

　　（四）拟租用的社会物业有共有产权人的，需经共有产权人书面同意。

　　拟租赁的社会物业如有设立抵押权登记的，申请单位应与产权人和抵押权人，就租赁期内如有发生房屋所有权变动不影响租赁物业正常使用达成共识。

　　拟租赁的社会物业未办理不动产登记，但符合《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等有关规定的，在申请单位充分论证并附情况说明前提下，可以临时租赁使用。

　　拟续租的社会物业未办理不动产登记，也未取得农村城市化历史遗留违法建筑普查登记回执的，申请单位应充分论证并附相关情况说明。

　　第四十九条 根据拟租赁社会物业类型、功能、安全、装修、纳入城市更新或土地整备等情况，申请单位应征询相关主管部门意见。区政府物业主管单位视情况可组织联审会议研究。

　　第五十条 区属行政事业单位拟新增租赁社会物业的，应进行必要性分析、物业选址尽调、可行性分析、社会稳定风险评估、价格评估、法律风险评估、征求意见，并经区政府物业主管单位审核后，报区政府会议审议。

　　第五十一条 区属行政事业单位申请续租社会物业的，应进行必要性和可行性分析、价格评估、法律风险评估、征求意见后，按下列程序实施：

　　（一）续租物业建筑面积不满1000平方米且年租金预计不满100万元的，由申请单位审核，并在租赁合同签订之日起十个工作日内报区政府物业主管单位备案；租赁物业作为办公使用的，同时报区机关事务管理局备案；

　　（二）续租物业建筑面积1000平方米以上、不满4000平方米，或年租金预计100万元以上、不满400万元的，报区政府物业主管单位审核；

　　（三）续租物业建筑面积4000平方米以上或年租金预计400万元以上的，经区政府物业主管单位审核后，由申请单位报区政府常务会议审议。

　　拟租赁多处邻近物业作为同一用途使用的，原则上作为一项租赁申请履行租赁物业审批程序。

　　第五十二条 租赁社会物业价格，按以下原则执行：

　　（一）租赁价格应不高于评估价格；

　　（二）若评估机构的评估价格为区间价的，以区间价的平均值作为该评估机构的评估价格。

　　第五十三条 租赁社会物业的租赁期限一般不超过十年，特殊情况不超过二十年。

第十一章  政府物业的处置

　　第五十四条 政府物业的处置按“谁为产权人谁处置，若无法确定产权人，由物业管理使用单位处置”的原则，由责任单位参照市、区行政事业单位国有资产处置相关规定执行，并报区政府物业主管单位备案。

　　第五十五条 以出资的形式将政府物业注入区属国有企业的，由区政府物业主管单位委托评估机构进行资产价值评估，经区财政局审批通过后报区政府常务会议审议。审议通过后，区政府物业主管单位履行产权变更手续。

第十二章 信息化管理

　　第五十六条 政府物业原则上进行线上管理，实现数据共享，提升运管效率。

　　第五十七条 区属行政事业单位及受委托的运营管理单位应将所使用或所管理运营的政府物业纳入区属信息化管理平台统一管理，并及时进行数据更新和维护。

　　第五十八条 区政务服务和数据管理局负责统筹、指导政府物业信息化管理平台建设、共享、管理、更新维护和安全保障。

第十三章 附  则

　　第五十九条 保障性住房、党政机关办公用房、创新型产业用房、行政罚没物业、市政基础设施等另有规定的，依照其规定。

　　第六十条 本办法所涉及的价格（价值）评估机构应具有国家房地产评估一级资质。

　　第六十一条 本办法所称的续租社会物业，是指租赁合同到期后，继续承租原物业，且租赁物业位置、使用用途不变，租赁面积不超过原承租面积。

　　第六十二条 本办法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；“不满”、“超过”不含本数。

　　第六十三条 本办法由深圳市南山区财政局负责解释。

　　第六十四条 区政府物业管理相关单位因机构改革，职责划转新部门的，由新部门承接涉改部门政府物业管理职责。

　　第六十五条 本办法自2024年11月25日起实施，有效期五年。原《南山区政府物业资产管理办法》（深南府办规〔2017〕1号）同时废止。