南山“非居改保”蹚出存量盘活新路径 闲置商办变身青年安居社区

　　近日，位于南山区留仙洞总部基地的创智云城4栋A座保障性租赁住房项目全面投用。作为深圳首个“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”保租房项目，这栋曾经闲置的商业办公楼改造后推出744套科创人才公寓，2026年上半年出租率达95%，成为全市存量楼宇盘活的示范样本。

　　项目总改造面积约5.5万平方米，聚焦科创青年居住需求，8层打造“云上乐园”公共配套区，配置200米空中跑道、共享厨房、健身房等共享空间；9至41层以43—60平方米小户型为主，小户型占比82%，通过一体化收纳设计将空间利用率从办公时期的45%提升至63%。改造采用保留主体结构、装配式干式内装的轻量化施工方案，综合改造成本较传统模式下降近六成，工期提前30天；同步完成民水民电切换，住户生活成本较商用水电降低三成，配套智能安防与环保建材，实现拎包入住。

　　项目创新采用“政府购置+非居改保”模式，建立“购改建营”一体化机制，由区住房和建设局牵头，联合发改、财政等部门组建工作专班，明确“购置—物权移交—代建运营—政策联审”全流程，委托区属国企大沙河建投统筹设计、施工、运营各环节，整体改造周期压缩50%。政府先行购置再实施改造的路径，既确保项目初始产权清晰，降低后续运营纠纷风险，也有效盘活低效研发办公用房，带动片区固定资产投资。

　　审批环节创新推出“联审机制+接力审批”，打破传统多部门串联审批模式，由牵头部门统一发函，联合规自、教育、产业、水电等单位开展函审与联合踏勘，大幅压缩审批时长；同步在改造方案审查阶段，提前编制、预审配租与运营方案，明确房源分配规则、适配人群与租金标准，实现“改造完成即具备配租条件”，从源头避免房源空置。

　　目前项目已开启常态化配租，科创从业者可通过深圳市住房和建设局、深圳安居集团官方渠道申请。该模式为全市闲置商办楼宇转型保租房提供了可复制、低成本、高适配的实践路径。